租房交易流程

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租房也是为自己安一个暂时的家，如何住的舒服，前期的租房交易流程就显得特别重要，做好前期准备工作，以后才能住得安心。

求租须知
1.若找到的房源信息是由中介机构提供的，求租者首先应该到提供房源信息的房屋中介机构进行咨询。
2.若找到的房源信息是由房主直接提供的，求租者就直接与房主进行联系。
3.承租人应按租赁合同的约定，合理使用房屋，并按合同约定交付租金
4.未经房主许可，承租人不得擅自改变房屋的结构和用途
5.承租人因使用不当，造成房屋损坏的，应负责修缮并支付由此发生的费用

查找房源
商圈搜索：按照商圈搜索目标地区的租房房源信息，可快捷查找到该区域众多小区的租房信息。
轨道交通：搜索轨道交通是便捷、准时的交通工具，在地铁边选择租房的房源，出行更方便。
地图找房：如对即将租房的位置和周边不是很熟悉，使用地图搜房，拖动鼠标，快速锁定目标地区房源。


实地看房
1.若房源信息是由中介机构提供的，承租人通过中介机构与房主取得联系；若房源信息是由房主直接提供的，承租人就与房主约定时间，对房屋进行了解。
2.住房的实际使用条件：住房能否正常使用，是否存在天花板漏水、煤气泄漏等影响使用的情况，住房配备了哪些家具和电器等必备设施；3.住房所在位置交通是否便利：承租人最好先考虑自己上下班的交通工具，如果自己开车，则要尽量选择有停车位、道路畅通、路况好的地点居住；
4.住房周围的环境和治安情况：出于对财产和人身安全的关注，在租房之前，最好向附近居民打听这一地区的治安情况和物业管理公司的保安措施是否完善；不管采用以上哪种方式，您都需要仔细检查房主的《房屋所有权证》和《房屋租赁许可证》；如果对方无上述两证，则应谨慎对待！

房源比较
1.不能提供产权（原件）的房主勿信；2.房主的产权证与身份证不对号的勿信；
3.向居委会（或邻居）了解房主的情况.查看描述是否与房主的相同；4.如果房主要求一年一付房租或者要求付大笔的订金，这样情况就要特别小心；

签订合同
1.房源信息是由中介机构提供的承租人可参考《房屋租赁合同（中介版）》；
2.房源信息是由房主直接提供的承租人可参考《房屋租赁合同（个人版）》；3.房屋租赁合同中介版和房屋租赁合同个人版，均为搜房网搜集的宁波当地通用的合同文本；
4.不论您签订任何合同，您在签订合同之前务必要认真阅读合同各项条款。合同有异议的，可对该合同条款进行修改后再签字或签订补充合同；

钥匙交付
1.物业是否与合同约定的一致；
2.家电、家具、房屋内的生活设施等是否与合同约定的相符；3.水、电、煤表数字是否与合同约定的相符，有差别的在第一次付款中进行扣缴，或与对方协商解决；
4.钥匙交付（钥匙很多承租人都容易忽略的一步，要知道很多房屋经过反复租赁，钥匙多次传递，门锁存在很大安全隐患，所以提醒承租者在正式入住前一定不要图省事，即使不打算长期租住也要对卧室等关键部位的门锁进行更换）。

　　房市开始调整以来很多原本想买房的的朋友都选择了暂时租房来观望房价走势，这不但从一个方面迅速推高了房子的出租价格，在另外一方面也使租房纠纷大大增加了。

    实际上想要避免租房纠纷是很简单的，只要注意几下几点就可以了——

    避免租房纠纷的方法：

    1、找家放心中介：
　　找家放心中介是避免租房纠纷很重要的一步，为什么这样说呢？原因很简单，大型的、信誉高的中介公司不会使用卑劣的手段来而已欺骗租房者（即使是这样也还是要小心一些好）。另外，大型中介公司具有房源多、服务好等等很多优势，虽然收费比一般的小中介要高一些，但我个人感觉还是不叫值得的。

    2、仔细签署租房协议：
　　在签署租房协议时不但要检验房产证和房产证上的房主的身份证，而且对于协议条款也要尽可能细致的阅读，遇到模棱两可的条款一定要当时提出疑议，切不可马马虎虎图省心，这样一旦产生纠纷麻烦的还是自己，有了损失也只能自己承担。

    3、细心验房：
　　协议签署完毕后就要进行收房的程序了，这个时候细心地验房就成了关键，租房人应与房主和中介公司服务人员共同完成这一程序。这个时候应该准备一张专用表格（也可以自己制作一张），记录一下房屋的整体状态，如房顶的漏雨情况、承重墙是否开裂、房屋内部被房主改变过的格局。除此之外，屋内的家具数量、新旧程度，电器的数量、是否可以正常使用，以及水、电、气的表数和当月未结清的电话费用等等都要细致的记录在案，三方签字生效。

    4、有问题及时与房主沟通：
　　通常情况下，在房子出现问题是由房主进行维修的（如租房协议中没有此项应该加注）。所以，当有问题出现时应该尽快与房主进行沟通。要知道有些问题一旦错过处理时间（如电路问题引起的火灾）是很难说清事故责任方的。

一、确认出租人、承租人的主体身份 在出租人和出租房屋符合资格与条件后，签署租赁合同前，律师要核对原件、确认双方当事人的主体身份： 个人审核身份证或护照、港澳居民往来内地通行证、台湾居民来往大陆通行证；企业、其他组织审核登记注册证明、法定代表人身份证明、签约代表的授权委托证明，若是境外企业、其他组织，前述证明还应经公正或认证。

二、 委托出租 委托他人出租房屋的，房屋所有人应当出具授权委托书，并与受托人签订房屋出租委托合同。

三、 代理出租 代理人代理出租，应当向承租人出具房屋所有人委托代理出租的授权证明，代收租金的，应当由相关的委托文件。

四、 租赁合同 租赁合同应具备以下主要内容

（1）租赁当事人的姓名或者名称、住所；

（2）房屋座落地点、面积、结构、附属设施和设备状况；

（3）房屋用途；

（4）房屋交付日期；

（5）租赁期限；

（6）租金数额、支付方式和期限；

（7）房屋使用要求和维修责任；

（8）房屋返还时的状态；

（9）转租的约定；

（10）变更和解除合同的条件；

（11）违约责任；

（12）争议的解决方式；

（13）租赁当事人约定的其他内容。

一、中介看房是免费的，第一时间可以帮客户找到合适的房子，也可以通过中介来跟房东沟通价格。

二、通过中介以免出现二手房东，中介的手续还是很齐全的，会为每个客户着想，存留房东的相关资料及查看房东的房产证和土地证原件及身份证原件。

三、通过中介做个祥细的物业交接，免得那些不自觉的房东交房时乱找房客扯皮。扣客户的押金等。

四、通过中介查水、电、物业费的相关信息有便于交房时结算。通过中介有许多地方好沟通。

转租是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给第三人使用并收取租金的行为。在合法转租的情况下，承租人作为转租人，与第三人的关系与一般租赁关系并无区别。双方当事人可以协商确定在租赁期间因占有、使用租赁物而获得收益的归属，如无此约定，则此收益归承租人所有。承租人在租赁期限内征得出租人同意，可以将租赁房屋的一部分或全部转租给他人，出租人可以在转租中获得收益。

当房屋的出租人和承租人双方签订了房屋租赁合同之后，可以从4个方面审查这个房屋租赁合同是否具有相应的法律效力。

一、合同的主体
即房屋的出租人与承租人是否具备民事行为能力，出租人是否为出租房屋的所有人或合法使用权人等。

二、房屋的本身
根据我国相关法律、法规的规定，有下列情形之一的房屋是不得出租的：未依法取得房屋所有权证的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;共有房屋未取得共有人同意的;权属有争议的;属于违法建筑的;不符合安全标准的;已抵押，未经抵押权人同意的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;我国有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 冬季租房购房需当心供暖纠纷 责权划分清晰为首要

三、房屋租赁合同的内容
当某些房屋租赁合同所约定的违约金过高，或者出租人明知承租人用租来的房屋进行违法犯罪活动时，这样的房屋租赁合同均是无效的，不受法律保护，租金依法没收。

四、登记备案情况
我国相关法律明确规定：“房屋租赁当事人在签订房屋租赁合同后，房屋租赁成为事实之前，应向当地房产管理部门办理相关登记备案手续。”

　　1、大工业区旁的生活区：
　　随着市内工业的外移和国外制造业的进入，目前在北京周边出现了很多大大小小的工业园区，这些工业园区的特点是区域规模大、劳动力密度高、具有较高的居住需求。因此，如果考虑购房后赚取房租，那么，大工业区旁的生活区房产是一个不错的选择。

　　2、特定配套区域房产：
　　除了大工业园区，还有很多租房的高需求区域：特定配套区域就是其中之一。比较具有代表意义的特定配套房产有：名校周边的学区房、大医院旁的“医疗房”以及高端商业写字楼周边的“外企房”。这些房产在房屋租赁市场都属于非常受欢迎的品种。

　　3、交通便利房：
　　城市的交通拥堵问题在近几年呈现日趋严重的态势，大家花费在日常出行上的时间与费用都在与日俱增。在这种情况下，交通的便利性高的房产不但更保值、而且也可以为购房者带来更大的租金收益。因此，推荐大家在选房时重点考察一下小区周边的交通环境、尽量选购地铁、轻轨周边的房产，这也是获得较高租金的重要砝码之一。

租房对于很多人来说，都是生活中一个比较重要的事，一个好的居住环境，不仅可以让你的生活方便快捷，更可以让你心情愉快，生活幸福。而相反，如果自己居住地有很多的问题，相信生活起来也不会很快乐的。 下面把自己的租房经验，拿出来分享一下。

1、计划构思
首先，要确定自己租房的理想价钱，是打算合租，还是独居。一般来讲，房租的价钱不要超过自己收入的三分之一，否则，可能会影响自己生活的质量。如果是刚步入职场的，可以考虑合租，毕竟房租可以减掉一半，而且平时有个人相伴，生活也不会太孤单。

其次，要考虑租房的地点，一般来说房子不要离工作地点太远，否则每天把大量时间浪费在公车，很不值。如果工作地点在市中心的话，考虑到市中心房价太高，可以在地铁沿线租房。

2、寻找房源
寻找房源不外乎两种实地的，虚拟的。

实地的，如果自己有亲戚或者朋友能找到较好的房源的话，首选是他们介绍的，因为他们介绍的房子，他们都了解。而且一搬离他们也不远，以后相互照顾，走动也方便。如果没有的话，就去自己找。如果想找中介的话，最好找一些正规的中介。要自己找的话，就去自己期望的小区，看一些告示牌上面有没有相关的租房的小纸条之类的，也可以问问正在晒太阳，遛弯的老人，叫一声“大爷，大妈”，一般都会把这个小区的情况给你介绍一下，他们自己要知道的房源，肯定也会介绍给你，不知道的话，也会让你对这个小区有更多的了解，能让你更明白自己的生活环境，对以后的生活帮助很大的。

虚拟的，自然就是网上寻找房源了。如果你不想四处跑呢，就去找一些信息量大，信誉好的租房网站。那什么样的租房网站好呢，你可以综合考虑一下这几个因素，信息量，注册用户数，活跃度，置顶信息的数量，线下的推广力度，搜索引擎的排名。具体的可以网上搜一下租房网站，这里不一一例举了。
房源信息有很多，怎么区分房东和中介呢，有的中介写的是个人，但去了还是中介。首先从文字表述可以看出是中介专业人士还是普通房东。普通房东对房源的描述一般比较实在，用词也不专业；而中介则用词专业，多数投人所好，把一些普遍关注的热点放在重要位置，而且通常在同一个贴子内发布数套房源。再者，一些黑中介会抓住人们对地段、租金、配套设施的需要故意把一些房源描述得“天花乱坠”。如果对方留有电话号码，可以先通过电话联系，看对方是不是可以流畅回答关于房源描述的问题。如果不可以，则可能是虚假信息。

3、看房选房
选好了，也问好了，就该看房了，如果条件许可，看房时最好多人前往，在夜间看房更应该如此，以免上当受骗。看房时，要注意查看房子的户型、采光、是否安静、周边交通状况、周边配套设施情况，最重要一点是看水电、马桶等日常设施是否良好，必须把所有的家电都试用一遍以检查插头是否漏电，煤气是否泄漏。如果是合租的话，最好能够见到合租人，一起聊聊天，毕竟将来可能要一起生活，经常见面的，如果彼此印象都很好的话，相处也会很快乐的。这些因素和人们的生活息息相关，如果一项出现差错，将影响居住者的工作生活心情。

4、签订合同
如果房子没问题的话，就该谈价钱，签合同了。

我知道的有下面三种方法：

“吹毛求疵”获优惠。吹毛求疵并不是把房子说的一文不值，而是有针对性地提出一些问题。这些“毛病”的提出必须是有根有据的，不能故意抬高标准。另外，在提出问题的时候，态度要诚恳，这样给对方的感觉较好，获得优惠的可能性就大。

心理战术不可小觑。租房砍价的心理战术主要是指要善于和房东斗心斗智。例如带着现金,说只要价钱合适马上付定金或签约，如果房东也对看房感到厌倦了，这个时候成功率就相当大，而且租金也可能优惠。如果实在谈不下去，抬腿就走，如果房东不想失去你这个准房客的话，也很有可能优惠。

卖交情争取同情心。卖交情、“哭穷”对刚毕业的大学生和一些看起来弱不禁风的女生特别管用，因为这两类人最容易获得同情，也最容易和房东攀上交情。而且，只要租客诚恳，房东也不会太排斥。

房子看好了，价钱也讲下来了，下面就该签订合同了。行百里者半九十，到了租房的最后一步，一定要认真，仔细的查看租房合同。一定要把权利义务分清，以免产生不必要的纠纷。主要的项目有：房租、水电费、煤气费、电话费、有线电视费等如何缴纳，每个月什么时候缴纳房租，房屋设施如果非人为损坏该由谁负责维修，如果房东提前毁约将负何等责任等

1、不要表露对房子有好感；
2、 告之房东已看中其它出租的房子并准备付定金；
3、 告之房东已看中其它房子并付定金，但亦喜欢此房屋，是否能再便宜点儿补偿已付出不能退的定金；
4、 不停找房子的缺点要求降价；
5、 以配套设备不足为由，要求降价，或配齐；
6、 告之自己很满意，但家人有其他的想法，希望便宜点可以解决问题；或者表现出强烈的租房欲望，迫使对方降价；
7、 带着现金，说只要价钱合适马上付定金或签约；
9、 实在谈不下去，抬腿就走，让出租方担心失去你这个准房客；
10、 用其它房子的价格做比较，要求再减价；
11、 告之能力有限租不起，要求再便宜一点儿；以自己的经济能力不够作为理由；
12、 与房东成为好朋友；尽情争取拿到最优惠的价格；
13、 看多处不同的房子，声东击西探知更便宜的价格；
14、 记住，房客也希望快点把房子租出去。如果你的时间不急，拖延谈判的时间，慢慢磨。

   在房屋正式交割前，交易双方应当签订一个《租赁合同》，这对双方都有好处。签订合同看起来当时有些麻烦，但是事前有一个文字的东西，双方都按约定来做，对双方都有一个约束，能够使以后少出现不必要的矛盾，出现矛盾时也有据可查，避免出现大的麻烦。
      房屋租赁合同属于不动产租赁合同，是租赁合同的一种。根据我国《合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同是一种承诺合同，也就是说，合同一经签订，即对双方当事人具有法律约束力，出租人不仅应按时交付作为标的物的房屋，而且交付的房屋应符合约定的使用目的。
      房屋租赁合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡对标的物享有合法的使用权的人，都有权将其使用的标的物转由他人使用，成为出租人。 承租人不得以出租人不享有房屋的所有权为由主张合同无效，拒绝支付租金，只能要求出租人承担不履行合同的违约责任。同时，《合同法》第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
      承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。这一条款规定了承租人的转租权，说明承租人只要有出租人的合法授权，也可以行使部分出租人的权利，只是其权利的行使要受到一定的限制。
      根据我国《城市房地产管理法》，房屋租赁不仅须由双方当事人签订租赁合同，而且应向房产管理部门备案。房屋租赁中如一方系房地产经营公司，则其租赁活动应在当地房地产交易所进行。由于房屋是特定物，双方应在租赁合同中明确约定标的物的质量和数量。质量指房屋的内部构造、使用的建材、相应的配套设施等，数量则指房屋的面积、间数等。
      这是房屋租赁合同的主要条款，也是出租方收取租金的依据。如果出租方不能按照约定交付标的物或交付的标的物不符合约定条件，例如房屋面积与合同约定有误差，应视为出租方交付的标的物有瑕疵，承租人可要求追究对方的违约责任，可以采取书面形式通知对方要求解除合同，也可以双方经协商减少租金，变更合同内容。
      如果出租人交付的房屋状况与约定不符,承租人能否用其他手段如拒交物业管理费等来对抗呢？这要看双方在合同中的约定。如果双方约定物业管理费由承租人支付，则承租人不能拒绝支付物业管理费。
      租金由出租人收取，是承租人使用房屋的对价；物业管理费则由物业管理公司收取，是物业公司以自己的经营活动为所有业主、租户提供服务所收取的费用，二者不是一个法律关系，不能混为一谈。但如双方在合同中对于此项无具体约定，则出租人无权要求承租人支付物业管理费。